新闻1：3月1日，万科旗下万纬REIT已经申报至深交所新闻2：和印力REIT同一批获批的华润、金茂、物美都已经完成募集，而印力久拖不决。。。市场都在等待新闻3：万科商业体系最好的项目之一“上海七宝万科广场”剩下一半股权卖给了领展，资本化率6.5%左右新闻4：万科领导团队赴北京拜访监管，并与和各大保险公司沟通非标展期新闻5：万科寻求出售泊寓的股权，其他资产也是一律上架、开放询价新闻6：3月3日上午，新华资产发布公开声明称，万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。这些新闻其实是相互关联的，在我看来，挺沉重。上一次碰到万科这么紧张，还是在和宝能死掐的时候。3月3日是周日，一大早，新华资产就急着发公告。。。对于一个金融大央企来说，太不容易，略显刻意。
新华资产之前和国寿资产的500亿私募证券基金、和中金资本的100亿也都是拼命想低调，你懂的。。。但就为了几十亿的非标，周末加班辟谣，反而让人觉得很特别。
万科危险吗？
有人觉得是，也可以不是
财报数据显示，截至2023年三季度末，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%，其中流动负债有9404.7亿元。
除了合同负债外，主要为应付账款2489.37亿元和其他应付款1619.40亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元。万科账上的资金为1036.80亿元，完全能覆盖短期债务。
尽管面临债务到期的压力，但万科并没有出现债务违约的情况。标普也表示，万科流动性充沛、现金流健康，足以应对2023和2024年到期的境内外债务。或者说，只要不出意外，应该没啥意外。。。但是，意外总是意外出现。周末看完《首尔之春》和《周处除三害》，努力关注下万科。找了两张图，上面是万科债券的收益率，下面是招商蛇口的收益率，都是在深圳的国资体系，10倍的利差，你感受下。。。
嘴上说没事儿，但投资人的身体是诚实的。说万科现在的状况有点如履薄冰，应该不算夸张。
02
万科的身体素质
真的像你说的威武雄壮？
首先强调一点，万科从来没有违约过。
万科依然是中国最好的不动产企业，商业、物流、公寓都在申报REITs，万物云也是牛得很，有很多优秀的职业经理人，企业素质没得说。
6.3亿美元的“万科 5.35 2024-03-11”即将到期，境内存量债券规模546.09亿元，其中100亿元将于一年内到期，包括“21万科MTN002”、“21万科MTN003”都将在2024年内到期。三年内到期的债大约400多亿。。。对于万科这种规模的大企业来说，这些债务真不算什么。各种财务指标看起来也还好，虽然有下滑，但没有差到债券价格所体现的那么不堪。。。但这是2023Q3的数据，2024年1月的行业数据非常吓人，这个咱们后面聊。但是，the key is 预期。。。投资人们关心的，是当下，更是后来：无论是空穴来风、道听途说，还是捕风捉影、听风是雨。其实可怕的，是反身性的，也就是自我实现。。。哪怕是谣言，说着说着就信了，传着传着就真了。市场里的投资人挺同质化的，各种金融机构坚决不犯错的弦也绷得很紧，只要有一点质疑，非标团队会传染给债券固收团队，银行会传染给保险，进而传染给更多的投资人。。。宁可信其有呗，不然审计说不清。这可能就是新华着急周末辟谣的原因，就算他和万科没啥事，一旦小道消息肆意发酵，可能就真有事了。。。就算目前万科没问题，这种质疑如果不扭转，再过半年，还真不好说。就算是有人故意放负面消息、恶意炒作万科的债券，也没有啥办法，因为现在投资人普遍像惊弓之鸟，就吃这套。。。挺无奈。普洛斯刚上岸，万科又落水了。。。这些中国市场最优秀的企业，没有像恒大碧桂园那样疯狂高周转，但却因为别人留下的烂摊子，而被市场生生拖累，实在是有点悲凉。其实万科在自己的领域里已经做得非常好了。。。跑赢绝大多数市场同行，业务上大致上也没错。。。但没办法，资本们不这么想。所以，是祸躲不过，只能正面磕。希望万科一切顺利吧。2023年11月底，久违露面的王石在阿布扎比《财富》全球论坛上说，30年前在日本发生的事情现在正在中国发生，中国的房地产问题才刚刚开始，调整期间会有雷雨、债务风波，如果调整得好，借鉴日本的经验，我认为可能会3-5年内好转，但不要指望如果政策对了，明年、后年情况就会好起来。这是不可能的。整个行业都在ICU门口排队，毒圈已经从民企往国资蔓延，民企已经没剩几个了，万科比民企更国企一点，在很多国企看来又属于混合所有制的民企，业务又是全国布局的行业龙头，实在是比较容易受害的体质。我担心的，是万科，但不止于万科。担心的，是它可能还不是终点站。。。看几个数据：- 百强房企实现全口径销售金额60064亿元，同比下降17.7%。
- TOP1-10、11-30、31-50、50-100排名段房企销售金额同比分别下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%。
- 2024年1月，百强房企实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%。
- 2024年2月，百强房企实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模创近年新低
在2024年1月至2月的累计销售额为334.5亿元，同比2023年同期下降了41.65%。无可否认，行业的流动性，在肉眼可见的衰弱。。。感觉救过了，又感觉没有。听说若干国字号企业也有这样那样的资金压力，在冷酷市场和不再愿买房子的人面前，众生平等，如履薄冰。对于如何救治房地产市场，有各种说法。。。我不敢有观点，推荐读一下厦门大学赵燕菁教授《房地产熄火的后果必然是全局性的》，写于2022年5月，应该是最早呼吁的文章了。。。两年后再回头读，感受应该更深刻。深圳会救吗？
说是会，信不信由你
之前，但最近华南城违约的事情，让很多人都有点错愕。。。不知道是不是第一个正经爆雷的国资开发商，企业属性和之前的绿地接近，竟然只是因为未能按时支付一笔约1100万美元的强制赎回款项导致违约。上表是我用AI整理的他家对华南城的历次救助，从2022年到现在，几乎没停下。华南城在2023年四季度的公告里，还对特区建发持续的支援表示感谢。。。救了两年，过完年，突然拔管了。。。所有的如胶似漆瞬间闪退，累觉不爱。据说，这次也拨打112申请急救了，LD不批。说华南城国企，其实也没错，深圳老牌国资特区建发持股20%多，是第一大股东。华南城之前是民企，特区建发进来当股东，本来就是奔着纾困来的。。。各种人工呼吸人间有爱，后来突然停手了。在投资人看来，这个背景、故事、桥段，很难让人不想起万科。。。从YY的图来看，虽然去年11月份深圳国资委出来站台喊话，但也就起到了两个月左右的强心针作用。到了2024年1月，情况开始转冷。
具体不展开，几个关键词：金融工作会议、项目白名单，地方两会，恒大新消息、中植系新问题。。。
说到深圳国资委一直救华南城然后又突然不救了然后救不救万科啥的这些问题，我本来脑瓜子里就嗡嗡的，直到看到了下面的新闻：
2月底，贵州宏应达建筑工程管理公司发行18亿元债券，期限五年，由贵州省财政厅旗下全资子公司——贵州国有资本运营公司提供担保。募集资金则计划全用于偿还黔城产业股份公司两支到期的债券本金。发债主体宏应达建筑，和黔城产业股份公司，一毛钱关系都没有。。。
和深圳国资委vs华南城vs万科的故事放在一起食用，非常烧脑。
除了这些之外，对于股性债性，感觉也是脑子乱如麻。。。没想明白。有朋友说，现在的投资机构，都想求安稳，银行、保险等机构对固收类产品的配置更高了，对非标夹层的需求也非常旺盛。。。债的拼音就是只爱债。不是资产看不起，是债性产品投起来更有性价比。。。这个性价比，不是说产品，是针对机构与个人。这里面有避险需求，有监管导向，有考核要求，再加上利率环境、审计环境，叠加出了这种综合效果。要是做非标或者标债的这么想，能理解，但现在很多过去勇敢做股权或者另类权益的投资人，也在使劲儿往债性行列靠拢。。。是被社会和市场毒打过了吗？
听说，印力消费基础设施REIT的募集，挺不容易的，按说是权益产品、出表结构、资产上市，大家本应该就着资产聊资产。。。但投资机构们就是盯着主体问来问去，有些希望有增信措施或者差补啥的，说是之前也有几家先例嘛，你做啥白莲花。诚然，不光是二级，最近一些大宗交易，从人民币机构到外资，也在往这个方向转，各种期间安排、对赌、差补、兜底、维好。。。连老外都跟着学会了。哈，十年前国寿和瑞安等“好项目+弱主体”创造的这种类夹层打法，现在成了人民币机构们的共同偏好。。。国寿又一次遥遥领先。你别管我投的是股性还是债性，投的是权益还是另类，投的是主体还是资产，说到底，咱投的是个人职业保险，祈求一生平安。之前已经多次吐槽了，国内投资机构的奖惩机制，投对了赚钱了奖励只有了了，投错了出了问题查个没完没了，必然导致投资团队悄悄调整自己的手势和尺度，偏爱债性情有可原。当然，还有另外一个衍生的问题，如果万科最好的上海七宝项目，都可以用6.5%的资本化率定价，那杭州西溪项目应该用多少合适呢？