《消费基础设施REITs十大关注要点》学习心得（上）
The following article is from CRF REITs Forum Author 中国REITs论坛
7月6日至7日，由中国REITs论坛、中国建设银行、上海证券交易所、深圳证券交易所、重庆市发改委联合主办的“民生 消费 产业REITs发展峰会”在重庆顺利召开。在“消费与文旅”专题平行分论坛上，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬围绕“消费基础设施REITs应关注十大要点”，从政策要求出发，针对消费基础设施发行REITs的重点关注问题做出详实剖析和阐释。
以下是徐主任的演讲全文，蓝色文字是我的学习心得体会。
【中咨公司苟董事长关于文旅基础设施和REITs结合论述，也非常精彩，格局大，立意新，视角独特，值得精读。无论是美国还是日本，REITs的一部分初心，都是纾困+价值再造，和传统基础设施不同，文旅资产的规模性一般，个性占比高，行业分散度高，融资路径长期受限，确实更加需要金融创新！
【236号文是今年春节前提交、3月份出台的，消费类顺利纳入，促销费是拉动经济的牛鼻子，而消费类REITs可以起到的作用绝对不仅仅局限于促销费，甚至可以调结构、稳增长，而且参与机构中民营企业占比较高，纾困和鼓励的意义也很重要。现在，7月份的各项政策出台，基本上也都聚焦在这些领域。所以，说236号文的前瞻性十足，也属于合理。】
第一，优先支持四个领域：百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
第二，项目用地性质要符合土地管理相关规定。
第三，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
第四，发起人（原始权益人）对回收资金进行严格监管，必须优先加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。
第五，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
【如果按照最近一两周比较新的促销费政策文件，家居卖场，应该也可以加入进去，作为消费基础设施的第五种类别；当然，如果作为一种特殊的百货商场看待，也可以。】
【基本上还是按照华润有巢的“五分开”模式。虽然政治局会议也提了重新认识房地产市场供需形势的新变化并且删除了房主不吵，但在没有更明确的政策调整之前，应该依然是按照既定的958+236文件执行。】
【2004年之后房地产开发商基本上都是按照招拍挂拿地，各种证照理论上应该是齐备的，但是我之前也经常讲万达和碧桂园的案例，他们都曾经是高周转模式的代表，比如说万达吧，从摘地之日起，五证办理都是有比较刚性的时间计划的，但会搞的项目公司，会打乱顺序把施工证先办出来。。。有些开发项目，都快封顶了，还没办土地证。顺序之外还有属性、用途和年限，每一个都有可能带来合规性问题。】
好课推荐
消费基础设施REITs课程
2023年3月，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），首次将消费基础设施纳入到REITs底层资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。在政策大力支持下，消费基础设施REITs目前有多单项目积极筹备中，未来市场规模增长空间巨大。
响应政策和市场呼吁，中国REITs论坛、瑞思研究院将于9月8日-9月10日在上海举办消费基础设施REITs课程，致力于培养既深谙消费基础设施行业、又具备REITs前瞻视角的未来行业人才。通过消费基础设施及REITs知识的系统学习，学员们将对行业建立起客观全面的认知，掌握消费基础设施REITs发行和管理的实操方法，洞察商业项目投资逻辑。
本课程拥有经验丰富且极具行业影响力的师资阵营，可以全方位助力学员。沉浸在行业专家云集和理论结合实践的教学氛围中，学员将构建消费基础设施REITs行业资源网络，为未来事业发展构筑独有的竞争力。
课程主题：
模块一：消费基础设施行业发展概况与前景展望
模块二：消费基础设施REITs前期培育与审核要点
模块三：消费基础设施项目策划定位与商圈客群分析
模块四：消费基础设施项目租赁组合分析与资产运营提升
模块五：消费基础设施REITs资产估值
模块六：消费基础设施项目合规与风险防范
模块七：多层次REITs工具应用
模块八：商业项目案例解析
模块九：商业项目投资机会与价值判断