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亏麻了!投资客净亏80万出局,实探它为啥加冕“破发王”

管洛 住浙网
2024-09-19

文/住浙网 管洛

杭州未科二手房,已经能够凑个“亏麻了”系列。上回讲了未来科技城的洋房天花板汀岸晓庐,有投资客买了199方的五房户型,认亏21万想割肉出局未果。

今天来讲讲同属未科的富力中心南区,破发幅度在眼下的未科是蝎子拉耙耙——独(毒)一份。

一套已经网签的131方房源,房东净亏80万出局,破发幅度达到16.5%(新房价与二手价差/新房价),这还没算办证的契税、中介费和资金成本,如果算上的话,估计巨亏百多万。

富力中心实景图  住浙网摄

PART

1

南区房子拿到手的时候,房东国仔(化名)准备离开杭州,下一站是深圳。他曾经是大厂的一员,要离开杭州了,这套房子留着也是鸡肋,即便保本也要脱手。

来看房子的虽然有,但没有一个出价的,中介说行情不好降点价吧,于是从单价3.45万元/㎡一路下调,他最后的底线是3万元/㎡。在耐心即将耗劲之时,他碰上一个还算有诚意的买家,房子总算出手了,但总价又降低了4万。

手边买房数据显示,一套中高区的131方户型,最终以389万总价成交,单价还不到3万。

新房一房一价和二手成交价

买家小小的抄了个底,仍需承担5.3%的增值税+1个点的中介费+办新证需付契税1.5%,好在房子是亏本卖的,不产生个税,算下来,买家还需多掏30万元左右。

再来看这套挂牌的164方四房户型,房东都卑微成啥样了——光房价就要亏111万,算上税费、利息,一大半的首付就亏掉了。

贝壳的数据显示,该房源一房一价606万,挂牌价低到了530万。房东表示这个价格还好谈。不是还没满二吗,不是买家要承担5.3的增值税吗?还可以谈,房东来承担这笔增值税和个税,买家只需负担中介费用,差不多省了35万的样子。

这大概是朋友圈里,这套房子标注495万的由来。买家二选一,如果选530万来谈,房东负担增值税,如果按495万元买,那买家要掏税费。

PART

2

昨天,研究员实地看了这套房源,房子的得房率实在感人,仅71%,难怪建面164方也只做到四房,餐客厅也没有很轩阔的感觉。实测的套内建面仅93.6方,说实话,眼下一些得房率高的139户型就能赶上了。
该房源主卧的走入式衣柜
虽然富力中心北区比南区交付要早,而得房率要胜出一筹,凭此在市场上还有立足之地。

经济大气候不给力,未科楼市价格一直下行,未“满二”的税费、富力中心南区的得房率,这些利空对冲了规划、配套上的利好,使得房子挂牌价虽一降再降带看不少,成交没门

据中介讲,富力中心南区交付后,迄今只成交了3套。

富力中心南区的园林 住浙网摄

曾经,位于未科核心区爱橙路上的富力中心是这条街上“最靓的仔”。2022年3月,南区收官加推288套房源,中签率只有10.8%。摇中的天选之子们内心狂喜,红利拉满而且还不能限售5年。当时小区对面的东原印未来的二手房价飙到6万+,算算这倒挂有多丰厚。

不是他们不明白,这世界变化快。这两年,未科二手房价像是中了魔咒一样,跌跌不休,在下行通道中泥足深陷。

富力中心南区实景图 住浙网摄

未科破发,远非个案。老余杭6月交付的月咏新辰轩网签7套,成交量居然还好过富力中心。不过价格在2.8万-3万元/㎡徘徊,相比3.05万元/㎡的新房限价,也要微亏本金。

杭珹未来中心首套二手房成交价出来了,241方的大户型以980余万成交,守住了4万+。“未科三兄弟”中印未来还能上4万元/㎡,未来悦max近日有套126方房源以 470万元成交,坐稳了3万头,一套挂牌的126方东边套505万,还有谈价的空间。

照这个趋势,接下来未科要交付的楼盘里,谁能不破发,要给它戴朵小红花。

END

编辑∣蔡骏
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